Justice de paix de Luxembourg

29 juillet 2020 - Rép. fiscal No. 2051/20

BAIL COMMERCIAL – JOUISSANCE DES LIEUX – FORCE MAJEURE – COVID 19

Dans cette affaire, la partie requérante fait état d’arriérés de loyers et elle sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement des arriérés. 

La partie défenderesse conteste le bien-fondé des loyers des mois d’avril et de mai 2020 en arguant qu’elle n’a pas pu jouir pendant cette période des locaux loués suite à la crise sanitaire liée au Covid19 et la fermeture administrative de sa boutique.

D’un côté, le preneur est tenu de deux obligations principales, notamment à payer le prix du bail aux termes convenus et il ne peut se prévaloir en principe de l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte que le bailleur reste en défaut d’assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le manquement du bailleur est avéré indiscutable et incontestable (article 1728 CC).

D’un autre côté, le bailleur a l’obligation à faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail (article 1719 CC).

L’exception d’inexécution ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles.

Pour justifier l’exception, il faut un manquement grave, une véritable inexécution de son obligation par le bailleur et il faut que le défaut d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

Dans cette affaire, la requérante a reconnu avoir manqué à son obligation d’assurer la jouissance des lieux loués, mais elle entend cependant s’exonérer de sa responsabilité par la force majeure liée à la fermeture administrative de la boutique suite à la crise sanitaire liée au Covid19.

Si la force majeure remplit les caractères  d’extériorité, d’irrésistibilité et d’imprévisibilité, elle peut avoir comme conséquence d’exonérer une personne de la responsabilité qui normalement pèserait sur elle.

Le Tribunal conclut dès lors que la fermeture administrative du local exploité par la défenderesse suite à la pandémie du Covid19 remplit ces trois caractères et constitue partant un cas de force majeure non imputable à la partie requérante de sorte qu’elle a réussi à s’exonérer totalement de sa responsabilité. Partant, la demande en paiement des arriérés de loyers a été déclarée fondée.